公寓外牆漏水責任歸誰？責任歸屬、求償修繕基本知識必須懂！

2020/02/18     文／鄭羽琪　圖／朋柏實業有限公司

公寓大廈的外牆漏水責任誰負責？外牆漏水責任歸屬問題是最常見的社區糾紛，如果遇到管委會或鄰居踢皮球，難道只能自掏腰包修繕？現在就來教你如何保障自身權益，別再默默吃虧！

漏水原因百百種，發現牆面滲水，第一步就是要找出漏水源頭，才能進一步釐清外牆漏水責任以及修繕責任。常見的漏水原因有：

▲根據《公寓大廈管理條例》，可將建築物區分為專有、共用、約定專有、

約定共用，並有相關責任歸屬。（整理／鄭羽琪／朋柏實業有限公司）

找出漏水原因後，最重要的就是確認漏水起點是屬於共用還是專有，就可以進一步釐清修繕責任。如果需要請專業師傅檢測，鄰居又不願意配合的話，依《公寓大廈管理條例》可依法對該戶罰款，或請法院強制執行。

這是最重要的步驟，可以參考《公寓大廈管理條例》的規範來釐清外牆漏水責任以及修繕責任。其中第十條就以專有、約定專有、共用、約定共用等劃分修繕費用責任。然而最常發生爭議的「外牆面」究竟屬於專有還是共用？坊間說法不一，就連歷年法院判例都沒有一致的標準。

不過依台北市建管處2019年4月在官網發佈的公告，終於有官方說法可以參考：

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1. 營建署所修訂定之「公寓大廈規約範本」第二條已有明訂，公寓大廈外牆使用管理之責任應由管理委員會負責，或由規約約定外牆之使用管理方式。
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2. 公寓大廈管理委員會如經報備核准且使用最新之「公寓大廈規約範本」，外牆之相關維護、修繕責任則依規約約定。
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3. 如未成立管理委員會或管委會未經報備核准者，台北市目前仍依產權登記範圍認定修繕責任，故建築物外牆剝落位置若屬私有產權範圍，建物所有權人仍應負有修繕之責任，故請市民仍應隨時注意自家外牆之維護及修繕。

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綜合以上說法，找出漏水點之後，就是要確認是否有管委會、是否有大樓規章相關內容，如果都沒有，那就是根據當初的產權登記來歸屬責任。不過北市以外縣市區域，還是得和管委會和住戶協調，避免引起爭議。