公寓外牆漏水責任歸誰?責任歸屬、求償修繕基本知識必須懂!

2020/02/18     文/自媒體部 鄭羽琪 圖/朋柏實業有限公司

公寓大廈的外牆漏水責任誰負責?外牆漏水責任歸屬問題是最常見的社區糾紛,如果遇到管委會或鄰居踢皮球,難道只能自掏腰包修繕?現在就來教你如何保障自身權益,別再默默吃虧!

外牆漏水責任歸屬STEP 1 : 先找出漏水來源

漏水原因百百種,發現牆面滲水,第一步就是要找出漏水源頭,才能進一步釐清外牆漏水責任以及修繕責任。常見的漏水原因有:

漏水原因 舉例 共用/專有 修繕費用責任
共用管線破裂 灑水設備、
消防管線
共用 管委會負責
或住戶共同分攤
公共區域漏水 頂樓、樓梯間
★外牆劣化滲漏 兩戶共用的
共同壁
雙方共用 與共用住戶協調分攤
連接戶外的
大樓外牆
1. 有管委會:管委會負責,或依大樓規定執行

2. 無管委會:依產權登記範圍劃分,若屬私有
產權,則個人自行負責

樓地板滲漏 雙方共用 樓上、樓下住戶協調分攤
私有管線破裂 浴室排水系統 專有 與該住戶協調分攤
浴室地板漏水
個別原因 個別住戶
裝修不慎,導致
管線破裂
專有 該住戶負責

▲根據《公寓大廈管理條例》,可將建築物區分為專有、共用、約定專有、

約定共用,並有相關責任歸屬。(整理/鄭羽琪/朋柏實業有限公司)

找出漏水原因後,最重要的就是確認漏水起點是屬於共用還是專有,就可以進一步釐清修繕責任。如果需要請專業師傅檢測,鄰居又不願意配合的話,依《公寓大廈管理條例》可依法對該戶罰款,或請法院強制執行。

外牆漏水責任歸屬STEP 2 : 釐清修繕責任

這是最重要的步驟,可以參考《公寓大廈管理條例》的規範來釐清外牆漏水責任以及修繕責任。其中第十條就以專有、約定專有、共用、約定共用等劃分修繕費用責任。然而最常發生爭議的「外牆面」究竟屬於專有還是共用?坊間說法不一,就連歷年法院判例都沒有一致的標準。

不過依台北市建管處2019年4月在官網發佈的公告,終於有官方說法可以參考:

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  1. 營建署所修訂定之「公寓大廈規約範本」第二條已有明訂,公寓大廈外牆使用管理之責任應由管理委員會負責,或由規約約定外牆之使用管理方式。
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  2. 公寓大廈管理委員會如經報備核准且使用最新之「公寓大廈規約範本」,外牆之相關維護、修繕責任則依規約約定。
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  3. 如未成立管理委員會或管委會未經報備核准者,台北市目前仍依產權登記範圍認定修繕責任,故建築物外牆剝落位置若屬私有產權範圍,建物所有權人仍應負有修繕之責任,故請市民仍應隨時注意自家外牆之維護及修繕。

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綜合以上說法,找出漏水點之後,就是要確認是否有管委會、是否有大樓規章相關內容,如果都沒有,那就是根據當初的產權登記來歸屬責任。不過北市以外縣市區域,還是得和管委會和住戶協調,避免引起爭議。

外牆漏水責任歸屬STEP 3 : 必知!漏水原因或許不單純

漏水原因百百種,像上面舉例的,可能是管線破裂、牆面裂縫、磁磚溝縫滲漏等,大部分會選擇對牆面進行局部補修。但依照朋柏進行外牆拉皮的專業經驗,我們發現當牆面出現滲水、裂痕、磁磚剝落等問題,經檢測後多半是混凝土已經老化(混凝土中性化),只改修表面不夠,需要進行全面補強。

發現外牆出現狀況,最保障居住品質的做法,應是尋找專業廠商進行全面檢測,由內而外修繕才能一勞永逸,以免三年後家中又開始滲水,或是出現其它問題,得不償失。

2020-06-29T15:22:10+08:00